寬頻小唐 一場註定贏面不高的投機賭房 ~ 海外置產 風險高管理成本高

外資推升台股破萬點，但國內資金出走潮卻正在擴大中。主計總處統計，台灣金融帳連續18季淨流出，且逐年擴大。

 

就不動產業來說，在政府全面厲行房市調控下，根據內政部的統計，今年3月申請變更為「非執業中」的經紀業，累計已達4,078家，兩年內關了1,121家。但反觀經營國外不動產從192增加到348家，一年成長超過八成，甚至較前年暴增1.4倍，更有同業統計去年國人海外置產總金額上看480億台幣，年增七倍，彼消此長的對比尤為強烈。若不思建立經紀業從事海外業務的監管辦法，而任憑良莠不齊的業者以資訊不對稱、似是而非的宣傳方式造夢、吸金，恐將釀成難以收拾的災難。

 

以「產權」為例，除了國人所熟悉的所有權、使用權，常見的還有「部分所有權」、「金融商品」。舉例來說，近來最熱門的柬埔寨就規定，外國人不能購買土地、一樓店面。若輕信業者，以人頭買賣、假結婚或其他方式購置，未來糾紛難免。而且當地土地登記制度尚在建置階段，買進的到底是國家授予的所有權，即當地俗稱的「硬卡」，還是只是單方面與建商、屋主之間的債權關係，俗稱的「軟卡」，極為關鍵。甚至在東協，業者代理的案源有限，消費者只能買到限定建案的預售權利，風險加倍集中。由於缺乏履約保證機制，是否能順利完工、交屋、取得產權登記，的確讓人憂心，遑論投資報酬。

 

另外，將停車位、學生套房、旅館、倉儲等收益型不動產，包裝、分割成低總價精品銷售，是變相販賣金融商品，最終取得的頂多是租金的受益憑證，絕非不動產。這類高風險的產品，就像2008年以前的連動債、高收益債等保證收益型產品，一旦出現虧損，肯定血本無歸。如果發生爭議，更是求償無門。何況過了代租代管的保障期，可能成為孤兒產品。投資是將本求利，但貪利失本，恐怕就是誤導善良投資人的陷阱。

 

消費者買賣國內不動產、各類金融商品，無論是產品內容、銷售人員、銷售行為，都有主管機關逐件審閱、定期查核，對業者的規範很嚴格。但仲介海外房產，相關機制闕如，都讓消費者落入孤立的多重弱勢，而市場資訊甚至是片面、被扭曲的。以很夯的馬來西亞來說，根據該國房產業資訊中心（NAPIC）數據顯示，去年Q4柔佛州，亦即最受吹捧的依斯干達特區所在地，因中央銀行打房、貸款趨嚴、拉高外資投資門檻，且供給爆量、需求放緩，住宅及商用不動產交易總金額單季下跌42%及43%。而馬來亞投資銀行(Maybank Investment Bank)的研究報告更進一步推估，2012年開始的爆量新案，將產生超過三成的超額供給，已造成這兩年交易量與價格的雙重滑落，顯見「錢」進該區是極具風險的。如果這些關鍵訊息都被代理業者隱瞞，消費者如何做出合理判斷？

 

全球資金潮烘托的美景下，泡沫難免，但可怕的是辛苦積攢的積蓄有去無回。政府這幾年的房市管制，固然使激情冷卻，但從長遠的制度建置觀點來看，反而更有機會創造健康而可持續的市場環境。在這個全球資產瘋狂膨脹的當下，資金應該尋求的是資訊完整、掌握容易、發展穩定的避風港停泊，還是另一場註定贏面不高的投機賭局？值得大家省思。海外置產風險不可不防,

工商時報【永慶房產集團  總經理 葉凌棋】

寬頻金華小唐團隊轉載