591永春法拍屋買屋賣屋投資諮詢0985099191

報載近期因買氣衰退， 928 檔期有不少建商打出「低自備款」、「低單價低總價」、「工程零付款」等促銷方案，希望提昇買氣；然而這類促銷是否真的有牛肉？消費者真正需要的降價是否即將發生？我的看法是「還早」。   法拍屋降價 別被行銷廣告騙了 首先，「低自備款」及「工程期零付款」並不是降價，你該付的總價一毛沒少，只是延後該繳的錢，這類促銷說只是變更付款方式，是假牛肉；甚至一不小心，消費者可能因眼前的低門檻而買貴或購得日後付不起的房子，不可不慎。 其次，「低單價低總價」是真的便宜嗎？房地產的價差來自面積、區位等品質的差異，低單價低總價意味著可能是小坪數，可能在都市外圍，可能是工業住宅，過去建商多以低價來包裝上述類型的建案，所以你看到的低價，到底是「真正的降價」？還是「一分錢一分貨」？大家要多比較免得落入行銷陷阱。 政府打房並不影響建商 現在不是政府有打房嗎？那建商什麼時候才會降價？首先，政府的打房主要是針對投資客 ( 奢侈稅及限制房貸成數 ) 、擁有多屋跟豪宅的大戶 ( 房屋稅 ) ，建商完全不受影響，建商受到的影響主要是買氣的下滑，所以，要等建商對旗下建案進行降價，我個人認為還需要一些時間。 法拍屋降價 建案不降價的 15 個因素 1 、土地成本並未下降： 土地可謂建案的原料，原料未明顯降價，終端產品的房屋自然有理由不降。 2 、銷售中的建案不容易降價： 如銷售中建案降價，先前已購買的消費者將回頭要求建商降價，輕者影響建商獲利，嚴重者可能還會引發退購潮。 3 、打房主要是針對投資客： 依目前打房方向仍未擴及新推個案，建商自然會想「先看中古屋市場走勢」，而對降價採取觀望態度。 4 、沒有人開第 1 槍： 整體來看，目前各地區指標建案多半採取守住價位，加強促銷的態勢；加上平均銷售率尚能維持建案運作，「以時間換取空間」，拉長促銷期，以拖待變，大致上是整個新推個案市場的態勢。沒有人開第 1 槍降價，自然價格就不會鬆動。 5 、低利率為建商爭取時間： 依照央行態度，預估未來 1 年仍是低利率當道，建商的低融資利率自然為建商提供爭取時間的有利籌碼。融資利息的增加對建商來說或許相對來說是比較小的機會成本，自然又為建商爭取不少時

宜蘭縣政府3月23日今天正式公告實施，未來興建農舍必須具備農保資格，或簽實際務農切結書、並出示產銷管道、資材購買證明，宜蘭縣府2月10日起凍結審查的240多件農舍建照、資格申請案，將適用新法。 蓋農舍需農保、自簽切結書 雪山隧道2006年通車後，宜蘭農舍每年以600棟以上速度成長，加上2000年《農業發展條例》修改後「管地不管人」，非農民也可買賣農地、農舍，宜蘭縣府統計，過去五年，宜蘭取得執照的農舍共3400件，64%在三年內轉移，許多變相成為民宿、私人豪宅，宜蘭縣長林聰賢上月底在議會接受質詢時，直言農舍已經變成商品。 先前宜蘭縣政府預告的草案規定，農舍申請人必須有2年以上農保，或連續2年務農達120天、並出示產銷管道、四鄰證明，不過今天正式公佈的辦法中，把2年農保拿掉，只要有農保資格就好；第二點則取消四鄰作保、120天務農，只要申請人自行簽訂切結書，保證有實際務農、出示產銷管道，並新增需要有資材購買證明，如農藥、肥料等。 宜蘭縣農業處處長楊文全表示，原本用意是一年中一半時間務農，才有農舍需求，但民間對務農時間看法不一，例如每天要種田多久才算務農？且老農可能種田種一輩子，卻要鄰居做保，「這樣不太尊重他們」，為了避免紛擾，因此才改成申請人自填切結書。 他強調此舉絕非放水，農舍是為了實際的「農業經營」存在，「農業經營」不是只有種果樹或自種自足，申請人必須出示產銷管道，就算果子賣相不好，賣不出去，申請人也要提出證明；縣府會召集農業處、建設處、工務處、地政處、環保局組成審查小組，實際稽查申請人提出的農舍配置圖和農業經營計畫，必要時會邀請專家學者協助，蓋完後也會定期抽查。 4月10日首波審查 目前《農發條例》規定，興建農舍之申請人應為農民，而農民的定義是「直接從事農業生產之自然人。」但是到底何謂農業生產，必須由地方執行單位定義，因此造成許多模糊空間，宜蘭縣要求附農保證明和務農切結書是全台首例。 宜蘭縣府自2月10日停止審查農舍建照，累計160多件案子，預計4月10日恢復審查，成為新法第一批適用者，另有80多件農舍資格申請案也將使用新法。 宜蘭農業處農務科長楊槐駒表示，興建農舍必須先審查資格，確認後才能申請建照，不過先前凍結的160多個建照審查案，已經具備申請資格，因此不會回過頭要求農保或切結書，但必須符合新法的農舍配置規範；其餘80多件資格申請案則全部