都市計劃公共設施保留 土地哭泣了！人民也哭了

公設保留地解編辦法將出爐，依內政部解編通盤檢討計畫，初步限定地主最高拿回五成土地，政府至少分到一半以上，

中央與地方政府只編列一．八一億元的通盤檢討計畫費用，『不用再出半毛徵收補償費』；以全國待徵收公設保留地約二．五萬公頃、價值七．二五兆元來估算，等於政府只花少少的計畫費用，就可分得價值逾三兆元的土地。
為解決公設保留地苦無經費徵收問題，內政部三月初起與地方政府協商，研擬解編辦法，初步拍板地主最高只能分回五十％；四年內先解編學校、市場、停車場與機關用地等逾五千公頃土地，『未來再逐步擴及其他公設保留地。』
根據內政部統計，目前全國各縣市共有二．五萬公頃公設保留地，預期徵收總經費高達七．二五兆元。內政部研擬改以跨區整體開發方式，將公設保留地解編，解編後土地使用分區可變更住宅、商業區等可建築用地，土地價值將因而翻漲；基於「漲價歸公」原則，土地變更後需有回饋機制，初步規劃地主最高只能分回五十％。
公共設施保留地係依都市計劃所劃設，為都市發展未來發展之需，果得為解編其分區管制變更其他用地者，則依都市計劃所劃設之初至解編之時，公共設施保留地土地所有權人僅能低度利用或土地收益顯偏低於鄰地非公保地之損失，政府也亦應有所作為，以為還財於民！（轉載於新聞網路）

公共設施保留地具有公共財貨性質，一旦解編，都市原規劃公共用途土地，提供都市住民休閒或 公用之空間減少，相對確增加公共設施保留地轉化為建地之都市居住量體，都市住民雙重增加生活、經濟擁擠成本，政府怎能置喙不置呢？
公共設施保留地有其社會經濟價值，依都市計劃法第49條規定，本質即是政府應依府徵收，以促都市健全發展，改善都市住民都市生活環境，此為政府對人民行政義務！
今政府怎能以財政困難無法辦理徵收為由，「以解編」公保地之『眹恩賜』還地於民之德政，掩飾長期行政失靈對公保地土地權利人限制發展的損失，及攜牲全體都市住民環境品質所擁有公共財之財產權損失？！
公共設施保留地具公共財性質，財產權屬於全體都市住民，關於人民財產權之強制之剝奪需有正當法律之規定原因，踐行必要行政程序，始符憲法保障人民財產權意旨。
『公共設施保留地解編』影響未來健全都市發展，關切每一都市住民生活居住權，政府怎能『部會密商』….餘後，以『行政院2013年11月11日核定通過「推動辦理都市計畫公共設施保留地檢討計畫」』行政命令不具法源效力，強行剝奪人民居住品質財產權乎？
公共設施保留地劃設，本質為『促進都市健全發展，改善居民生活環境（都計第1條參照）』。『國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或『以他法補償』。』（大法官釋字第 400 號參照）
是以，政府對公共設施保留地如因財政困難者，並能辦理依法徵收，實現健全都市健全發展，改善居民生活環境，真正將都市環境財還給人民，應另循其他可行性之方途徑予以取得，如依都市計劃法第50之2條辦理與公有非公用土地交換（私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制；劃設逾二十五年未經政府取得者，得優先辦理交換。）以盡政府對人民之行政義務，落實人民生存、財產價值為是，不是左手以標售、標租、設定地上權等土地為特定團體所服務，增加都市空間經濟居住活動量體；右手以解編公共設施保留地德政，就公共設施保留地變更為建地，創造租利帶來社會成本，及再度增加都市空間經濟居住活動量體。
擁擠污染、時間延遲、囿圈狹隘、人心焦慮等…..這是未來都市住民需面對挑戰！
土地哭泣了！人民也哭了！

鼎諭不動產估價師事務所 賴永城