591永春法拍屋買屋賣屋投資諮詢0985099191

政府為打房，自102年起陸續提出奢侈稅、囤房稅…等稅制，藉由提高交易稅和持有稅，迫使投資客出走，同時央行採取選擇性信用管制，自去(103)年6月起擴大至桃園市，更造成房市「大地震」。去(103)年6月至今(104)年5月交易量，與102年6月至103年5月相較，雙北市與桃園年減20~29%，反而是宜花地區土地移轉量成長近4成，顯見熱錢產生移轉跡象。 　　根據央行統計資料發現，5大行新承做購屋貸款1年來從超過5,500億元，下滑至4,494億元，年減20%，更說明不動產交易明顯萎縮。全國不動產總經理石吉平指出，房地合一制通過前，政策搖擺不明，導致交易量低靡，如今通過後市場可望回歸正常機制，但信用管制卻可能讓需求者無法購屋，出現棒打自住族的怪異現象。 　　石吉平舉例，買方為父母購置1戶，夫妻分隔2地工作各置1戶，因收入好、信用佳，房產均登記在名下，卻由於管制措施「全國不分區第3戶限貸5成」，必須籌措更多自備款，進而扼殺購屋能力。如能解除管制區、取消限貸令，勢必能增加內需動能，解除資金流竄中南部炒房、炒農舍的扭曲狀況。 　　房地合一確定上路後，各地已開始出現看屋潮，若能解除限貸令，勢必能加強買方的購屋動力，促使交易量回歸正軌，否則投資族退場、自住客懼買，稅制再改，買方沒錢無力入市，可惜了當初打房的美意。 作者： 溫子豪 | 卡優新聞網   房地合一稅制確定明(105)年上路，自住買方主導市場，投資客盡數退場。不過房仲業者發現，因央行採取選擇性信用管制，使5大行新承作房貸金額1年大減20%，棒打投機族之餘，也扼殺了部分自住客的買房意願。若取消限貸，將能增加內需動能，改變資金流竄中南部炒房的扭曲現象。 　　政府為打房，自102年起陸續提出奢侈稅、囤房稅…等稅制，藉由提高交易稅和持有稅，迫使投資客出走，同時央行採取選擇性信用管制，自去(103)年6月起擴大至桃園市，更造成房市「大地震」。去(103)年6月至今(104)年5月交易量，與102年6月至103年5月相較，雙北市與桃園年減20~29%，反而是宜花地區土地移轉量成長近4成，顯見熱錢產生移轉跡象。 　　根據央行統計資料發現，5大行新承做購屋貸款1年來從超過5,500億元，下滑至4,494億元，年減20%，更說明不動產交易明顯萎縮。全國不動產總經理石吉平指出，房地合一制通過前，政策搖擺不明，導致交易

今年第1季全台何地的新增房貸平均利率最低？答案是雲林縣，只要1.89％，也是全台各縣市中平均新增房貸利率唯一還低於2％的地區，為提供大數據給民眾參考使用，金管會協調聯徵中心按季提供各縣市新增房貸統計，包括地區、屋齡、房屋類型、銀行平均核貸成數「全都露」。 金管會全力推動旗下各局，以及周邊單位提供開放資料（Opendata）與大數據（Bigdata），供民眾、企業及學術單位等使用，這次聯徵中心建置「購置住宅貸款統計資訊」，是從98年到今年首季的資訊，提供全台銀行核貸出的購置住宅貸款資料，讓想購置者可查詢銀行的鑑價結果、核貸成數、平均利率等。 據聯徵的統計，今年首季新增房貸樣本數為3.43萬戶，是101年首季以來單季最低，從趨勢可看出房貸平均利率逐步上升，且平均核貸成數也比先前降低，如台北市只有6成。 這項數據是依銀行鑑價出來的結果核貸，會比民眾實際的買價稍低，與實價登錄揭露的房價有些差距，但民眾可以了解自己買的新屋實際拿去申請房貸時，銀行會對房屋價值先打折，再依鑑價的結果核貸6∼7成左右。 今年首季台北市平均每戶銀行約核訂2,260萬元，貸出6成，每戶房貸約1,356萬元，對應實際買價，等於客戶自備款要上千萬元，房貸利率約2.07％。 另外聯徵中心也建置了「產業財務統計資訊」，根據全台3.5萬家經會計師簽證的年度企業財報，及16萬家有跟銀行借款往來的企業戶，去分析相關產業的獲利率、授信餘額、逾放比等，藉以觀察各產業的景氣狀況。 作者： 記者彭禎伶、魏喬怡╱台北報導 | 中時電子報

房地合一稅法底定，全台買氣出現明確回升訊號，永慶房產趨勢前瞻報告調查顯示，認為未來半年是購屋時機的比重大幅走高，由上季的28％上揚至本季的38％，創下近8季調查以來新高，房仲業者預估，下半年量能有望較去年同期增加1成。 永慶房產集團昨(17)日發布第2季趨勢前瞻報告調查，房地合一立法後，民眾認為未來半年「是」購屋時機的比重達38％，較上季大增10％，創近8季新高，且全台七大都會區未來半年「是」購屋時機比重，也較上季攀升6％∼25％，全台買氣出現明確回升訊號。 認為是購屋好時機的主要理由，有36％的人覺得議價空間拉大，17％的人則認為市場供給量增，有更多好物件可選擇；至於不是購屋時機，有高達42％的人主要預期房價還會下跌，也有28％比重認為房價仍居高不下。 另外，本季調查顯示，有高達57％的民眾短期(3個月)小幅看跌房價3％∼10％比例最高，長期(1年)看跌房價比重雖高達65％，但房價看跌超過10％以上比重僅20％，顯見房價雖仍有修正空間，但大跌機會並不高。 永慶房產集團總經理廖本勝表示，統計六都實價資料，今年量能不僅幾乎都呈現萎縮，各區價格與該區域房價最高點相較，更是普遍出現修正的狀況，其中，北市南港區、桃園蘆竹區、平鎮區，今年前4月平均房價與房價最高點相較，均已有10％以上的跌幅。 他指出，房地合一定案，不確定因素消除，年底購屋使用輕稅舊制，買方進場意願可望提升，第3季量能可望漸增，且因去年下半年房市量能基期低，預估今年下半年量能有望較去年同期增加1成。 廖本勝表示，無論新舊制，長期持有稅負都較輕，未來市場買盤將轉為自住及長期置產族為主；此外，贈與房產，轉售以「前次移轉現值當成本」，稅基、稅率同步暴增，贈與房產已非最佳節稅方式，直接現金贈與購買不動產反更為有利。 由於新舊稅制何種有利因人而異，永慶集團首創「房稅專家面對面」，並將於今(18)日舉辦第2場，由房稅專家透過網路直播回答民眾房地合一稅的各項疑問。 作者： 記者方明╱台北報導 | 中時電子報  

今年上半年房市歷經房地合一稅凌遲期，北台灣都會區有高達3成的新案面臨「零成交」，哀鴻遍野；然隨著房地合一拍板，市場利空出盡，建商紛紛舉辦端午節現場工地秀、祭出低自備款、成屋付款預售化等優惠付款專案，搶攻下半年自住買盤的購屋潮。 於7月1日公開標售新北市新店「國賓大苑」6戶，更開出低於實價登錄成交行情的「破盤價」，計劃一次出清。 近1年來房市買氣膠著，房價看回、不回；住展雜誌企研室經理何世昌表示，根據最新調查，今年329檔期∼6月初，北台灣都會區總計推出182個新案，其中銷售成績迄今還是「０成交」者，總共58個，平均約31.86％；至於銷售率10％以下者，總計24個，佔比為13.18％，買氣之冷清，為歷年來罕見。 不過，最近有人願開出「破盤價」第一槍，潤隆建設新店「國賓大苑」6戶保留戶，委託第一太平戴維斯於7月1日公開標售，每坪標售底價39.8萬元「起跳」，每戶底價3,385∼4,773萬元不等，坪數則為81∼100坪的大戶產品。 由於根據內政部實價登錄資訊顯示，「國賓大苑」每坪成交行情約45∼55萬元，此次標售底價顯然已偏低於市場行情，儼然成為「破盤價」。 第一太平戴維斯副總經理田揚名表示，此次委託客戶是當初與潤隆合建的地主保留戶，拿出6戶出來標售，主打每坪底價39.8萬元的2戶，對照目前實價登錄成交行情、最高每坪「5字頭」，約為85折到9折間；這個底價是第一太平戴維斯所建議的開價，只是恢復預售的價格，因此既不會讓客戶買到貴、也不會讓賣方吃虧，只求先「少賺出場」。 田揚名表示，房地合一實價課稅2016年元旦實施，對於有買屋需求的客戶來說，此時進場，有利於節稅，預期到年底前都是最佳精挑細選的購屋好時機。 其他建商和代銷也備妥銀彈，計畫打促銷廣告，爭奪端午節到下半年第三季的自住客買氣。甲山林廣告、愛山林建設副總經理徐永仁表示，房地合一確定後各案場接待中心的參觀客戶、看屋量，已有回升，甲山林集團也邀請會計師為同仁們舉辦稅務講座，並推出「成屋付款預售化」、優惠付款專案和現場活動，以掌握下半年的「黃金購屋期」。 至於遠雄房屋則針對遠雄內湖、新莊、中和、新竹等新案，邀請會計師、理財專家，自6月20日至7月18日舉辦房地合一稅巡迴講座，分析最新稅制和買方市場趨勢教戰守則 作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報  

房市交易觀望氣氛濃厚，今(2)日台中市、高雄市均公布移轉棟數，出現月增、年減的尷尬市況，僅靠公共交通建設與房價基期低的區域撐場。觀察整體環境，「北冷南溫」態勢明顯，尤以雙北市量縮33~34%最「悽慘」。房仲業者認為中長期基調依舊是買方市場，以高機能性、低總價、易申貸的產品為主流。 　　台中市5月建物移轉量為3,416戶，月成長4%，但與去(103)年同期相比量縮13.8%。其中，西屯與北屯區因有捷運綠線北段行經，被視為未來重要的居住生活圈，加上重劃區的新成屋挹注，站穩熱區地位，而過去有比價優勢的太平、大里區反而量縮3成，顯示蛋白區轉涼。 　　高雄市交易戶數達3,106戶，月增率13.8%，年衰退16.1%。交易量排行前3名為楠梓區、鳳山區與三民區，楠梓交易量超過500戶，原因為新成屋的交屋量大，又有捷運線加持，房市詢問度一直維持熱絡，三民與鳳山則擁有舊市區生活圈優勢，多為換屋型產品，房價相對穩定，因而維持穩定成長 　　觀察6大都會區房市發展，整體月增率小幅上揚1.1%，不過年衰減高達25.7%，寫下民國88年來官方統計數據的最低紀錄，其中雙北市年減量達到33~34%；反觀中南部房市，台中、台南、高雄的移轉量都比4月增加，年減幅則維持在15%左右，突顯「北冷南溫」的市況。 　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，房地合一稅制的不確定因素將消失，不過交易稅、持有稅的壓力持續，加上升息因素，市場買盤趨向保守，房價還有下修空間，供給量大、投資盤種的區域難脫跌價命運。在交易氣氛低靡的環境中，買方市場仍為主力，高機能、低總價、易申貸的物件，交易機會較大。 作者： 溫子豪 | 卡優新聞網  

 台灣房價高得嚇人，「居住正義」成為社會重要議題。除了大台北地區，台中市近年也因發展迅速，房價水漲船高，2年來每坪單價從14.4萬元漲至16.8萬元，幅度達16.7%，高居6都之冠 有巢氏房屋根據2013年至2015年第1季實價揭露資料統計，台中市房價這2年漲了16.7%，至於其他直轄市房價波動，新北市漲幅達9.2%居次，桃園市、高雄市與台北市分別價漲8.1%、7.8%及4.9%，台南市則以微漲0.9%墊後。 有巢氏房屋發言人劉炳耀分析，台中市因交通建設完備、重劃區利多條件帶動房價，台74線成為台中都會區新興環狀道路，加上鐵路高架化、捷運加持，相較於大台北地區，台中房價更為低廉，因此有增值潛力。 若與去年底相比，也可發現北北桃地區平均單價均略微下降。太平洋房屋根據今年4月與去年12月的實價登錄資料，以新北市下修7.8%最多，台北市與桃園市降幅分別為3.1%、5.1%，顯示市場價格正處盤整中。 其中，成交價以新北市板橋區減少39.2%最多，每坪單價從41.4萬元下修至25.1萬元，估計是因浮洲合宜住宅於3月起陸續交屋，大幅拉低區域平均單價。此外，台北市大同區與新北市八里區的房價分別減少26.5%、20.7%，台北市士林區、桃園市平鎮區、大園區跌幅也都超過10%。 作者： 林彥呈 | 風傳媒

寬頻農地興建農舍，必須遵守10%建蔽率的規定，但光電農業大棚完全沒有建蔽率的限制，蓋滿整塊農地，大棚下方也沒有農業經營使用。攝影：蔡嘉陽 開車沿著省道台19線公路行經雲林縣境內的二崙、崙背、褒忠、元長，或是台78線東西向公路西行土庫、元長、東勢、麥寮等地，經常可見不同方塊的翠綠長方形坵塊農田之間，穿插著大面積的太陽光電板。 登高遠望，東一大片、西一大塊的太陽光電園區點綴坐落在綠油油的農業區，顯得突兀。走近一看，無論是離地三公尺高，由眾多鋁合金鋼架拔地而起構築的農業大棚或是號稱追日式太陽光電系統，地面大多光禿。大棚裡光線陰暗，地面布滿碎硬土塊，整個空間又暗又乾的情況下，連雜草都難以生存。 這些「光電農業大棚」都是2013年10月農委會修訂〈申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法〉後的產物，也是農委會主委陳保基口中「把綠能設施變成農業設施」的成果。只是許多農業設施徒有綠能外觀，卻無農業經營實質，所謂的「營農」收入，其實是經濟部能源局根據〈再生能源發展條例〉，透過台電向這些租農地架設太陽光電設備的綠能業者進行的購電補貼。 對農民來說，如果出租農地種電，以一分地規模來計算，綠能業者每年付給農民的租金行情從2～4萬元不等，看似不多，但是跟過去一年兩期休耕補助可領9000元，或是種稻一期一分地淨賺約7000多元、兩期1.5萬元相比，甚麼都不用做就可領年租金超過兩萬元，而且保證收入20年，出租農地種電顯然有吸引力得多。 雲林縣政府計畫在高鐵沿線黃金廊道的地帶推動光電農業，鼓勵農業大棚的興建，解決地層下陷問題。攝影：汪文豪 許多農業大棚下方光線昏暗，完全沒有種植作物。攝影：汪文豪 比定存、炒股票還獲利穩定的農地種電  不過，若將眼光放在投資太陽能發電賣給台電的這檔生意來看，「農地種電」更是一檔比「炒股票」、「放定存」還獲利高、風險低的投資。 根據綠能業者估算，發電1度(kw/h)約需3坪太陽光電板面積，建置成本為7至8萬元不等，若一分農地（293.4坪）覆滿太陽光電板，總投資成本約需782萬，每小時可發電97.8度。以設置地點雲林縣為例，經濟部能源局的統計顯示平均每日發電時數為3.51小時，104年度能源局提出「太陽光電發電設備免競標對象電能躉購費率」當中的屋頂型太陽光電發電每度收購5.7378元計算，一年365天發電收入約71.9萬元。