宜朋法拍房訊:法拍屋作業流程買法拍屋重要程序須知

購買法拍屋不同於其他房屋，有其一定的程序，購屋者可親自參與投標或委託專業的法拍公司辦理

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8123買法拍屋流程

一、欲購買法拍屋可參考下列事項及步驟辦理：
1.
取得法拍屋資訊：除了法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外，另可由、報紙、網路查詢及顧問公司取得相關情報。
2.
評估還款能力及籌措資金：標購法拍屋規定投標人須繳納20－３０％的保證金，超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納，未得標者法院當日當場退還投標人。又得標後須在七天內繳清拍賣價金之尾款，取得不動產權利移轉證明書，再辦理過戶，因此資金籌措必須事先規劃。
3.
選定拍賣物件：依個人需求及負擔能力選定適合標的。
4.
勘察現場：親赴現場勘察，以瞭解建議多問附近鄰居街訪打探屋況
a. 標的物之標示與形狀
b. 臨路狀況與面寬是否有違建或地上物
c. 是否有第三者占用，而影響點交
d. 週邊環境是否適合同時調查同類型的房子價值，以評定是否值得購買。
5.
投標：法拍屋的拍價訂定大約低於巿價三、四成，依規定投標人須繳納底標價的二、三成的保證金．得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票，放進封存袋內，將袋口密封，並在封口處簽名或蓋章，未得標者，法院開標後如未得標，可於投標當日領回保證金。
6.
開標︰投標當日公開由競標者中出價最高者得標。
7.
流標︰競標者投標價均低於底標或無人投標。
8.
得標︰應在七天之內到法院執行處繳清拍賣金尾款。
9.
取得不動產權利移轉證明書。
10.
辦理所有權移轉登記：取得不動產權利移轉證明書後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。
11.
向銀行申請貸款：辦妥過戶取得不動產所有權，可向各金融機構辦理抵押貸款，最高可貸金額為拍定價八成，另得信用貸款一成。(或由本公司協助幫忙辦理接洽貸款事宜)
二、另外在投標之前要詳細閱讀拍賣公告內容並應注意下列問題：
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租賃權問題：查明拍賣標的物是否有租賃權存在，法院有無排除點交。
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抵押權問題︰一般拍定後抵押權均可塗銷但也會有例外。
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點交問題：標的物如有人承租或被佔用情形，法院通常都不辦理點交，標購人須與佔用者協調，在過程中教麻煩且可能要花費一筆錢才能解決或另行起訴。(由本公司點交經驗豐富幫忙辦理)
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標購資格：考量標的物是否有承購資格之限制(如國宅或工業用地或農地等)，瞭解本身是否符合資格才去投標。
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優先購買權：查明該標的物是否有其他人有優先購買權，如地上權人、共有人、承租人等。
貳、法拍屋買賣流程圖
債權人聲請執行 → 法院收狀 → 民事執行處分案 → 執行處推事排定 → 書記官執達員執行查封 → 鑑價及函地政查封登記 → 向債權債務人及相關人詢價 → 公告及登報定期拍賣 → 第一次拍賣 → 第二次拍賣 → 第三次拍賣 → 應買公告 → 拍定或承受 → 查核增值稅 → 拍定人或優先承買權人繳納價金 → 核發權利移轉證書及函地政塗銷登記 → 製作分配表 → 訂出分配日期 → 發款 → 拍定人聲請點交 → 命債務人自動履行 → 書記官現場履勘 → 強制執行點交 → 執行完畢
參、申 請 點 交 時 間 流 程
事由與步驟 時間
1.
拍定
2.
繳清尾款 拍定後一週內
3.
取得「不動產移轉証書」 繳尾款後7－10日內
4.
申請點交 一般收到證書後即可申請（台北法院在繳清 尾款當天即可申請）
5.
法院發出點交通知（正 本 送 債 務人、副本 送 拍 定 人 ） 一週後可收到
6.
限現住人自行搬遷交屋 十 四日內
7.
未見債務人交屋再申請點交
8.
法院發出定期履勘通知 一週後可收到（約 一 個 月）
9.
履勘時再協調債務人交屋
10.
申請再點交 一週後再申請點交
11.
法院發出定期強制執行通知 一週後可收到（約一個月）
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