容積價格漲翻天

建築容積一漲不回頭！包括台北市、新北市移轉容積買賣市場都飆破土地市價。據市場「大戶」透露，1999年都市計畫容積移轉實施辦法公告前，台北市容移行情大致是公告現值的20％，現在已飆到170％至200％，光是近5年就翻漲1倍，且「有行無市」，有錢也不見得就買得到！

在少數仲介、「容積蟑螂」予取予求、漫天開價下，目前台北市可作容積移轉用的道路用地，每坪動輒1、200萬元；新北市也達百萬之譜，2012年更曾出現每坪104萬元的道路用地新天價。同時，另一個主要容積移轉管道為迪化街古蹟，更已面臨「缺貨」。

究竟容積買賣行情，如何計價？市場人士指出，一般是參考土地公告現值，最少是20％．經這波房市大多頭後，目前台北市移轉容積價格已飆破公告現值170％、甚至達到200％，依公告現值達市價平均88％推估，容積行情多已「破表」，超越土地市價。

除了台北市，新北市目前以三重、新莊、五股最搶手，只要重劃區土地開發熱潮燒到哪兒、容積行情就漲到哪兒。目前最高出現在五股洲子洋重劃區，已喊到公告現值的195至210％；其次是三重，高達180至190％；新店排名第三，約140至160％。

猶如超級黑馬快速崛起房市的桃園，近半年由八德率先燒起漲風，由於可售道路用地和未徵收公設保留用地較缺貨，容積行情飆到公告現值的230至250％；至於南崁居次，約125至135％；其餘市鎮也要110至120％才買得到。

近年來台中市七期、桃園快速崛起，移轉容積價格也吹起漲風。最近台中市七期已成交到公告現值最高達135％，可能與5月1日起台中市將率先實施限縮容積獎勵政策有關，帶動建商最近搶容積、搶掛照風潮。

高雄近年來也由台北大建商領軍，引進容積獎勵申請的風潮，前金區容積行情已由公告現值的20％飆到30％。

建商認為，政府頻頻打著居住正義的旗幟，重手打房、打建商、打壽險，但惟獨這種坊間私下移轉交易的容積移轉，賣方透過仲介業和掮客轉手獲利後，不必繳交地價稅、土增稅、奢侈稅，「根本是居住正義下的居住不正義。」

中華民國建築開發商業公會全聯會理事長吳寶田便表示，政府催生「容積銀行」，業界樂見其成，若未來由政府統一作莊，出售容積，將有助讓市場透明化。但他也建議，容積買賣的計算公式必須合理，以免推升房價。工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

容積移轉增值潛力驚人！持有台北市大安區等精華區公共設施保留地，除每年賺政府公告現值十二％至十五％左右的調漲空間，容積本身還可增值，玩容積的大咖，三年就可賺得一倍以上的價差，獲利驚人！

蔡姓土地開發老手指出，以大安區公設保留地市價由前年公告現值一五○％，暴增至今年公告現值一八五％，加上政府年年調漲公告現值幅度計算，投資客三年前若持有二億元容積，今年出手所賺的價差高達一倍。

以公設保留地的容積移轉淘金，獲利往往不遜於土地交易，去年便有一位原本在新竹鄉間種菜的老農夫，一直不知道父親留有遺產，直到土開業者找上門，要以每坪一二○萬元買其名下中山區的公設保留地，他才驚覺自己身價逾億。

「玩容積，不但要懂得操作眉角，還須資金雄厚！」黃姓土開業者說，容積交易不能向銀行貸款，還須有「實力」解決遭占用等疑難雜症，不是一般人玩得起的，但是跨過門檻後，只要眼光精準，獲利可是嚇嚇叫！市場大咖有土開業者、掮客、甚至地方民代，一個人一年做數十億生意不稀奇。

近期容積交易最熱絡的區域非五股莫屬，去年交易量占新北市總量八分之一左右，容積價從前年的一二○％飆漲至今年的一八○％至二○○％。

蔡姓土開老手說，玩容積有三種人，一是大尾、Ａ咖，這種人有雄厚資金，透過容積增值與政府調升公告現值，兩頭賺，買了就放個兩、三年等增值，像是台北市政府目前只開放十五米道路可以容移，但因十五米道路可容移量日益減少，早就有投資人以公告現值十五％至卅八％，低價買進八米、十二米道路用地，等著未來開放移轉，容積售價一飛衝天，狠狠賺上一筆。

小尾些的投資客，資金不足，先付訂五十％，另找到買主，由真正買主付尾款，自己只賺價差。最後一種人，專門做掮客，賺佣金，但做容積掮客，要比仲介土地賺頭大。蔡姓土開老手指出，中永和容積行情約公告現值七八％，一筆交易若是公告現值達一億，實價交易價僅七八○○萬元，但佣金是以一億的一％至二％收，掮客完成交易，獲利高達二百萬元，但土地交易多只能以交易價一％抽佣，相形之下就遜色多多。王莫昀╱台北報導

北市都發局說，這類取得公設用地產生的容積不在原有都市計畫內，若不設定上限，導致過多人口移入，將影響生活品質；而不規定接收基地，移入的地點就很可能只集中在高房價地帶，以利建商利潤。

新北市城鄉局人員也指出，如果建商堅持私下買賣容積，維持所謂的「市場機制」，那低買高賣的容積，就應該交由全民共享，而不只是圖利的工具，這才合乎公平正義的原則。

  唐敏宸轉載