金華房屋 都市計畫農業區「建」地目土地的商機與陷阱
一、緣起 有鑒於近些年來全省諸多不動產業者,辛苦開發購得之都市計畫農業區「建」地目土地,原擬規劃興建透天住宅別墅出售,無奈待申請建築時卻出現建管機關無法順利核發建築執照情事,使得業者損失不貲,更造成交易糾紛不斷。各位伙伴對於此類別土地之仲介買賣及合約簽訂時,不得不慎之。 寬頻房訊 二、何謂「農建」地? 1. 都市計畫編定為農業區(使用分區證明書註記:農業區)。 2. 土地登記簿謄本其地目欄為「建」地目土地。 (詳參後附謄本案例) 三、法源依據 「都市計畫法台灣省施行細則」第三十條規定:農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地,或已建築供居住使用之合法建築物基地者,其建築物及使用,應依下列規定辦理: 1. 建築物簷高不得超過十四公尺,並以四層為限,建蔽率不得大於百分之六十,容積率不得大於百分之一百八十。 2. 土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外,不得違反農業區有關土地使用分區之規定。 3. 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者,得就地修建。但改建、增建或拆除後新建,不得違反第一款之規定。 四、問題癥結 綜上規定,農業區「建」地目土地依法得規劃興建三至四樓之透天別墅出售,但於土地買賣交易過程常滋生以下情事: 1. 仲介人員費盡九牛二虎之力撮合雙方交易,促成買方付了訂金,但經查詢建築執照卻無法核准,而要求賣方返還訂金,仲介公司等於做白工……。 2. 建設公司興高采烈購地準備推案,待產權移轉登記完成申請建照時才發覺建築執照無法順利核發……。 3. 投資法拍農建地,以為買到便宜建地,過戶完成才知無法申請建築執照………。 註:此建築執照指依建蔽率60﹪及容積率180﹪之規定申請建築而言(非農舍建照)。 五、問題解析 (一) 農業區「建」地目土地適用「都市計畫法台灣省施行細則」第三十條規定申請建築之要件如下: 在都市計畫發布前: 1.已為「建」地目(可為住宅或工廠)。 2.編定為可供興建住宅使用之建築用地(如:非都市甲、乙及丙種建築用地)。 3.或已建築供居住使用之合法建築物基地(建物用途須為住宅,不可為工廠)。 (二) 依前述三個案例無法申請建築執照之共