8123法拍屋之拍定人是否應承受原屋主所欠繳之管理費

法拍屋之拍定人是否應承受原屋主所欠繳之管理費永春法拍 宜朋資產

引用整理分享自永然地政士聯合事務所  作者： 曹馨方

法拍案例：王大明日前於法院投標購買一棟位於美麗社區三層樓的法拍屋，全家高高興興正打算遷入時，社區管理員卻告知原屋主積欠高達十萬元的管理費未繳，依法必須由現任屋主繳納，王大明請教過律師後知道其無需代原屋主繳納積欠的管理費，因此向管委會據理力爭，惟管委會卻以如不承受前屋主積欠之管理費，則不准進入社區大門，試問，美麗社區管委會這樣做合法嗎？

解析： 按公寓大廈管理條例第二十四條雖規定：區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。，然此規定立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，導致需重新召開區分所有權人會議、訂立規約之不便，為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。所謂「繼受原區分所有權人於規約所定之一切權利義務」，如規約約定：不得飼養寵物、不得於外牆設置廣告物、室內裝修前應繳納保證金、頂樓部份平台出租電信業者架設大哥大基地台、每月繳納管理費若干元等等，至於，已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內，即繼受人繼受契約之地位，而非繼受已發生之債務，故此並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。

至於，原屋主所積欠的管理費一般人並無從得知，且亦係其與管委會間之債權債務關係，基於債之相對性原則除非新的屋主與管委會間訂立債務承擔契約，願為原屋主代為清償所積欠的管理費外，否則，不得向新屋主請求繳納。而本案例中王大明係向法院購得法拍屋，除非拍賣公告上已載明有管理費積欠之數額及應為承受之註記，否則，依法王大明應無需代原屋主繳納積欠之管理費。
許多社區管理委員會經常因誤解前揭條例二十四條之規定，如同本案例中美麗社區管委會一般，以進出大門或刷卡管制等手段，作為索討管理費之方法，然住戶積欠管理費，社區管委會應儘早依《公寓大廈管理條例》第二十一條及第二十二條規定，取得執行名義聲請對原屋主為強制執行或訴請法院強制出讓其所有權或拍賣，其以限制他人行使權利之方法迫使新任屋主承擔原屋主之債務繳納積欠之管理費，尚恐涉及刑法強制罪之罪責，不可不慎。

依臺灣高等法院所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號結論，等於再行確認債權債務關係原存在於社區管理委員會與積欠管理費之前區分所有權人之間，依債之相對性原則，該管理費應向原區分所有權人請求，而非新拍定人。

法拍取得所積欠之管理費未必全然都不用繳，然仍有許多案例依證據及事實判決需繳納；拍賣公告雖不見得構成需繳交管理費之判別要件，仍然依事實之證據、方法作為判決基準，所以事前必要之準備、舉證之方法、處理法拍屋積欠管理費之【成就要件】，就是平常處理的經驗累積，才能使法官能採認，幫客戶爭取權益；永春法拍公司經判決處理案件，雖然全部取得都不用繳交管理費之判決，但管理費如積欠不多時（比如三萬以內，管委會通常以繳些許做為結案）仍然建議採協商繳交，盡量不隨意訴訟浪費時間及司法資源；除非遇管理費積欠過多或管委會態度過份沒有任何協商之空間；不然兩害相權取其輕的概念，訴訟有時表面上贏了卻浪費訴訟時間，其繳交裁判費不如協商繳交管理費，給拍定人跟管委會或社區創造對立也並非好事。

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大樓管委會催討處分之權原

區分所有建物積欠管理費，管委會處分之權源

公寓大廈管理條例賦與管理委員會或管理負責人，對於積欠管理費或管理公積金，有代全體區分所有權人求償的權利。舉例:部分區分所有權人因財務問題而積欠管理費達一定程度時，管理委員會受全體住戶及區分所有權人之託付，得依公寓大廈管理條例第21條及22條之規定處理其區分所有建物，唯管理委員會可能因對於法院之強制執行及拍賣程序等相關的規定，並不是十分熟稔，結果區分所有建物已經拍定，卻仍不能回收原區分所有權人所積欠之管理費或公基金；此時若該區分所有建物的拍定人，若未事先瞭解相關可能產生的欠費問題，雙方在面對此一問題時，若有一方或雙方均不懂相關法令的規定時，也可能會發生爭議，徒增困擾。

按區分所有權人積欠管理費或公共基金，經催繳未果，依公寓大廈管理條例第22條的規定，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有建物及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。此一規定賦予管委會得向法院訴請強制執行，或必要時聲請拍賣區分所有建物的功能，並得以拍賣所得價金扣抵其欠繳之管理費。又，同條例22條第三項亦規定，前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

前述「受償順序與第一順位抵押權同」之意義，乃是指當拍賣物經公開標售後所得之價金，管委會得以與第一順位抵押權人同時獲得清償，此於拍賣所得之價金總額超過第一順位底押權與積欠管理費之和時，應無疑問，均可獲得足額之清償，但在不足額時，則兩者均有相同之優先受清償的權利，則兩者可按比例原則分配之意。

分配款不足數之權益保障

前述公寓大廈管理條例的規定，固然使得管理委員會的功能得到伸張，但管理負責人或管理委員會是否即可據以認定：法拍屋必需先完納管理費，始得將拍賣物過戶與拍定人，或管理委員會得以拍定人未完納管理費，而拒絕拍定人點交接收法拍屋？又，就拍定價金分配後，仍不足以完全清償全部積欠之管理費或公基金，剩餘不足部份管理委員會得否向拍定人求償？茲說明如下：

一、法院於拍賣公告所揭示之資訊中，已列載此管理費或公基金之請求權，則管委會即得以參予分配區分所有建物經拍賣所得之價金，此在前段已然說明。

二、拍賣公告若亦載明：「區分所有建物之原所有權人所積欠之全部管理費，由拍定人自負其責」或其他類似之內容時，即便因最終之拍定價不足全部欠費之分配，其不足之部份，管理委員會亦得向拍定人「請求」支付其不足數。

三、拍定人是否取得法拍屋之完整權利，端視有無權利移轉證明而定，於有前款的情形時，管理委員會僅得就拍定價額分配不足數，對拍定人有請求權而已，且於拍定人拒絕為給付時，始得就此向法院另案起訴之，不得以其未完納管理費或公基金而拒絕拍定人進駐使用。

四、故只要法拍屋的拍定人，於完納拍定價額後，或拍定價額不足抵繳土地稅負而經拍定人補足後，於前述「拍定價不足全部所積欠之管理費分配」的情形下，並不影響法院開具權利移轉證明與拍定人，亦即不影響拍定人辦理移轉過戶登記。

五、又於拍定價額經分配後不足部份，法院仍將發給債權人「債權證明」，以證明其仍有債權，便於向債務人之其他財產求償之用。此時，公寓大廈管理費欠費不足部份，管理委員會仍可向原區分所有權人的其他財產追討，而非向拍定人要求，避免糾紛。

如果拍定價不足以支付全部欠稅、第一順位抵押權及積欠之管理費時，則除各項不動產欠稅應優先清償外，僅得就剩餘款項由第一順位抵押權及所積欠之管理費按比例原則分配之。而法院之權利移轉證明不因尚有分配不足之管理費，而不為開立予拍定人，使其得以據以辦理過戶登記。因此，拍定人取得法拍屋之完整權利，以法院有無開立權利移轉證明為條件，公寓大廈管理委員會無權阻止拍定人為過戶登記及行使遷入使用的權利。