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台中市西屯區惠安巷106弄   坪數   50.0 坪   臥房數  4 房  客/餐廳數  2 廳  衛浴數  3 衛  停車空間  室內車位  鄰近交通設施  台灣大道BRT交通網  

9月份6都建物移轉棟數全數出爐，除台北、桃園稍有觸底回溫的跡象外，各縣市都交易量都再向下掉，台中、高雄和去(102)年同期相比都量縮2成左右，顯見房市並未受928檔期帶動，仍呈現觀望氛圍。不過「房地合一實價課稅」規定愈來愈明朗，房仲業者認為對房市影響減輕，自住民眾可趁價格鬆動之際入市。 根據台中市及高雄市公布的9月建物買賣移轉棟數資料，2都分別移轉3,563戶及2,729戶，月減7.7%、1.6%，與去年相比量縮19.2%及20.3%。其中台中市由西屯、北屯2區撐盤，太平區則因有重劃區建案落成帶動交易量；高雄市在氣爆事件過後買氣持續下滑，尤其南高雄房市更顯疲弱，僅鳳山與三民區傳統熱區支撐，北高雄則以左營及楠梓為熱點。 　　6都整體移轉量共23,243戶，月減2.5%，雙北單月交易量創下民國90年以來最低，以6都歷年1~9月交易量統計，同樣是90年以來新低點，比92年SARS風暴還要慘淡。 　　永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛分析，儘管農曆鬼月已過，但移轉量卻又更下滑，可見928檔期並未帶動房市成長，且在自住客主導的市場中，房市明顯供過於求，價格上漲幅度已經收斂。 　　此外，房市熱門議題「房地合一實價課稅」方案逐漸清晰。財政部規畫傾向「1戶自住滿5年，總價3千萬以下免稅」，且搭配長期減徵優惠配套，區分自住、非自住，持有10年以上者扣除率還能達到80%，顯示管制內容聚焦。再以政府資料計算，擁有2棟以上房屋的人數為86萬人占總量1成，總價3千萬以上房屋台北市雖占21%最高，而其餘4都連3%都不到，對市場影響將明顯減輕。 　　黃舒衛認為，在政府強力打房下，短線投機者早已提前出場，而隨著政策雛形趨明確，政策內容也不會造成市場過度動盪，評估第4季交易量可能開始築底回穩，甚至明(104)年有望小幅上揚。但對多屋族來說，還是應趁房地合一課稅前著手調節資產，加快獲利了結速度，自住客則可趁房市回歸基本面之際入市，議價會更有彈性。 作者： 溫子豪 | 卡優新聞網

買賣房地借用親友名義登記的情形非常普遍，在法律上，雙方成立「借名登記」關係，登記名義人只是個「人頭」，並不是真正的所有權人，如果雙方沒有事先簽立借名登記契約，「人頭」事後常會否認有借名的情事，硬說房子是自己的，這時候，真正所有權人要如何主張權利？ 民法明文規定「有名稱」的契約關係有二十七種，如「租賃」、「買賣」、「借貸」等等，在這二十七種以外的契約，統稱為「無名契約」，借名登記契約是無名契約的一種，其性質與「委任契約」類似，最高法院目前的見解是，借名登記契約視同為委任契約，法律效果適用民法委任的相關規定。 借名登記契約視同委任 借名登記不論是口頭約定或有書面契約都可成立，實際所有權人有權隨時終止借名登記關係。由於借名登記容易引發糾紛，最好是雙方事先簽立借名登記契約，或是要對方寫下「承諾書」或「切結書」，證明房子有借名登記關係存在，這樣就不怕對方賴帳了。 如果雙方沒有簽約或「承諾書」，你就必須舉證有借名登記關係存在，證明你是房屋的實際所有權人，對方只是借名登記的人頭。只要證據能夠說服法官，法官就會判決對方必須把所有權移轉登記給你。 台北地院最近判決這樣一件案子，蔡姓兄妹二人因父親事業經營不善，她們擔任家族成員銀行借款的連帶保證人，惟恐遭受波及，資產有遭銀行查封扣押之可能，在二○○三年十月徵得黃姓友人同意出借名義，兄妹二人將繼承的台北市松山區及大安區的三棟房子，都借名登記在黃姓友人名下。雙方只是口頭約定並沒有簽立借名登記契約。 只是口頭約定就要舉證 蔡姓兄妹去年要收回房子，卻被黃拒絕，黃說這三棟房子是他自己買的，買賣契約記載他於簽訂時已給付六百萬元，並於稅單下來後交付第二次六百萬元，證明他有付款購屋。 但在二○○三年處理買賣契約的代書作證指出，黃於簽約當天並沒有繳交六百萬元現金給蔡姓兄妹，契約上記載收款六百萬元，係因此份買賣契約書要提供予銀行，銀行看到這樣的註記才會提供貸款，第二期六百萬元黃也沒有繳納，本件與正常房地買賣情形有違。 法院並查出蔡姓兄妹曾以黃的名義將房子向銀行貸款二千八百萬元，銀行撥款到黃的帳戶，但黃帳戶的存摺正本是在蔡姓兄妹持有中，房地倘若是黃買受，黃何以會將存摺正本交予蔡姓兄妹持有？因此認定雙方有借名登記關係，判決黃應將三棟房子返還蔡姓兄妹。 文/住展雜誌

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